Usted y su Familia · Guía jurídica · 22 de octubre de 2026
Aumento del arriendo: enero no autoriza por sí solo un reajuste
Imagine este ejemplo hipotético: una persona empieza a arrendar un apartamento en agosto y, en enero, recibe un mensaje con el nuevo canon. El propietario explica que todos los precios suben al comenzar el año. El inquilino revisa el porcentaje y piensa que, si coincide con la inflación, debe aceptarlo. Sin embargo, hay una pregunta anterior a la cuenta: ¿ya transcurrieron doce meses con el mismo precio?
La fecha que importa está en la historia del canon
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 permite incrementar el canon después de cada doce meses de ejecución bajo el mismo precio. Por eso conviene revisar el inicio del contrato y los reajustes efectivamente aplicados. Una fecha recordada de memoria puede diferir de la que muestran las comunicaciones y los comprobantes.
En el ejemplo inicial, si el precio empezó a regir en agosto y no hay otra circunstancia relevante, enero llega antes de completar ese periodo. La conclusión no depende de que el propietario haya enviado el mensaje con buena intención ni de que otros contratos se ajusten en ese mes. Cada relación tiene una cronología que debe reconstruirse.
Para hacerlo, reúna el contrato, las comunicaciones anteriores y los pagos. Anote qué canon se cobró en cada etapa y desde cuándo. Si hay diferencias entre lo escrito y lo pagado, déjelas visibles en lugar de escoger solo el dato favorable a una de las partes. Esa secuencia permite discutir una fecha concreta, no una impresión sobre lo que suele ocurrir cada año.
Después viene el porcentaje
El límite ordinario es la variación del índice de precios al consumidor (IPC) del año calendario inmediatamente anterior al reajuste, y el nuevo canon debe respetar también el artículo 18. El aumento del salario mínimo no sustituye ese índice. Para un reajuste que corresponda en 2026, el DANE informó una variación anual nacional del 5,10 % al cierre de 2025. Ese dato no elimina las demás condiciones del incremento.
Como ejemplo de cálculo, un canon hipotético de $1.000.000 aumentado en 5,10 % pasaría a $1.051.000: la diferencia es de $51.000. La operación muestra el efecto de ese porcentaje, no certifica que el incremento sea exigible en cualquier contrato. Primero deben comprobarse la fecha, el régimen aplicable y los demás límites.
También conviene identificar exactamente qué subió. El canon, la cuota de administración y los servicios no son necesariamente el mismo concepto. Si una comunicación los reúne en un total, solicite el detalle para poder revisar cada partida. Una suma global puede esconder tanto un error aritmético como una discusión que realmente corresponde a otra obligación.
La comunicación no es un detalle menor
La ley exige informar el monto y la fecha del reajuste por servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente pactado. Revise cómo se envió la comunicación y qué acordaron las partes, sin asumir que cualquier mensaje cumple el requisito. Conserve el contenido completo y la evidencia de envío o recepción.
Hay una salvedad relevante: quien ya pagó el reajuste no puede pedir su devolución alegando únicamente la falta de comunicación. Esto no significa que el pago sane cualquier exceso o irregularidad; significa que deben distinguirse los motivos de una eventual reclamación. Tampoco conviene suspender pagos por cuenta propia a partir de una guía general.
La cifra es solo una parte del acuerdo: también conviene revisar qué quedó pactado en el contrato de vivienda.
Para algunos afectados por el sismo existe un régimen temporal
El Decreto Legislativo 1423 de 2026 contempla el aplazamiento de reajustes en su ámbito excepcional. Sus artículos 2 y 4 exigen verificar territorio, afectación acreditada y periodo; no establecen una congelación nacional. El aplazamiento tampoco equivale a perdonar el incremento: el texto regula su pago posterior y excluye determinadas consecuencias de mora.
Si usted está en una situación relacionada con el sismo del 10 de agosto de 2026, antes de aplicar la regla ordinaria deben revisarse esas condiciones y el estado del control constitucional del decreto. La consulta realizada para esta guía no permite afirmar un pronunciamiento constitucional definitivo. Esa reserva impide ofrecer una respuesta automática sobre el beneficio en un contrato concreto.
Volviendo al ejemplo, la revisión correcta empieza por agosto, no por el mensaje de enero. Después se examinan porcentaje y comunicación. Estas reglas corresponden a vivienda urbana; no se trasladan sin estudio a oficinas o locales comerciales.
¿Desde qué fecha viene pagando el mismo canon y cómo le comunicaron el aumento? SOLUTIO puede revisar el contrato y esa cronología para delimitar el problema. El alcance y los honorarios se acuerdan según el encargo, sin prometer devoluciones ni recomendar incumplimientos unilaterales.
Actualidad jurídica de Colombia, analizada por expertos
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